KİRALANAN TAŞINMAZDA MALİKİN DEĞİŞMESİ HALİNDE KİRACININ KDV-STOPAJ AÇISINDAN YÜKÜMLÜLÜĞÜ
Kiralanan Taşınmazda Malikin Değişmesi Halinde Kiracının Kdv-Stopaj Açısından Yükümlülüğü; bir taşınmazın kiraya verilmesi durumunda, kiraya veren malikin gerçek kişi olması durumunda Gelir Vergisi Kanunu uyarınca stopaj sorumluluğu doğmaktadır. Kiraya verenin tüzel kişi olması durumunda ise, Gelir Vergisi Kanunu, Kurumlar Vergisi Kanunu ve Vergi Usul Kanunu uyarınca stopaj sorumluluğu olmayıp KDV sorumluluğu doğacaktır. Bu kapsamda, kiraya veren malikin gerçek kişi iken tüzel kişiye devredilmesi veya tüzel kişi iken gerçek kişiye devredilmesi halinde kiracının kira ödemesine ilişkin yükümlülükleri değişebilecektir.
Gerçek kişi malik ile yapılan kira sözleşmesinde, genel olarak kiracı ile kira bedeli + stopaj şeklinde bir anlaşma yapılmaktadır. Tüzel kişi malikte ise, genel olarak kira bedeli + KDV şeklinde bir anlaşma yapılmaktadır. Kira bedeli + KDV şeklinde olmasa dahi, brüt şeklinde yapıldığı da görülmektedir. Bu durumda kira bedelinin tespitinde, KDV’siz hesaplanacak bedelin dikkate alınması gerekmektedir.
Kiraya veren malikin gerçek kişi iken kiralanan taşınmazın tüzel kişiye devredilmesi veya tüzel kişi iken gerçek kişiye kiralanan taşınmazın devredilmesi halinde, kiracının kira bedeli ve stopaj-KDV açısından sorumluluğunun belirlenmesi önemlidir. Zira, kiracının eksik bir bedel yatırması halinde, kiralanın tahliyesi, eksik kira bedelinin ödenmesi başta olmak üzere birçok hukuki sorunla karşılaşabilecektir.
Yargıtay’ın aşağıda belirtilen kararlarında kiraya veren malikin stopaj veya KDV yükümlülüğü değişecek şekilde yeni bir malike devredilmesi halinde kiracının sorumlulukları hüküm altına alınmıştır.
Yargıtay 3. HD., E. 2017/1390, K. 2017/1046, T. 09.02.2017
“… Takipte dayanılan ve hükme esas alınan 01.04.2009 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin aylık kira bedelinin net olup kira KDV’sinin kiracıya ait olduğu kararlaştırılmıştır. Sözleşme davalı kiracı ile önceki malik şirket arasında imzalanmıştır Davacı yeni malik kiralananı 08.02.2012 tarihinde satın almıştır. Kiralananı satın alan davacı gerçek kişi olmakla, kiracının KDV ödeme sorumluluğu satın alma tarihinden itibaren ortadan kalmış bunun yerine stopaj ödeme yükümlülüğü gündeme gelmiştir. Davacı yeni mali belirtilen bu esasa dayalı olarak eksik ödenen 2012 Nisan ile Ağustos ayları kira bedelinin tahsili için 16.08.2012 tarihinde başlattığı icra takibinde 2.725-TL kira farkı alacağının tahsilini istemiştir. Kira ilişkisinin devamı sırasında sözleşmeye konu taşınmazın el değiştirmesi ile birlikte önceki malinin kurumlar vergisine tabi bir mükellef iken, satın alma ile birlikte yeni malinin kurumlar vergisine değil, gelir vergisine tabi olması halinde yeni maline ödenecek kira parası net kira bedeli ve onun stopajıdır. Bu durumda Mahkemece, yukarıda anlatılan ilkeler ışığında kiraya veren yönünden KDV yükümlülüğünün kalkarak stopaj yükümlülüğünün doğmuş olması dikkate alınarak ödenmesi gereken net kira bedeli tespit edilerek net kira bedeli + stopaj bedeli hesaplandıktan sonra sonuca göre bir karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…”
Yargıtay 6. HD., E. 2014/5859, K. 2014/7252, T. 03.06.2014
“… Davacı M.. A.Ş. ile ilk kiralayan M.. G.. Oto. Ltd. Şti. arasında 01.12.2011 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kira bedelinin mağazanın Katma Değer Vergisi arındırılmış aylık net satışının %3 + KDV olduğunun düzenlendiği, 19.12.2011 tarihli ek protokol ile asgari kira bedelinin 12.000-TL + KDV olarak ödendiği konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık Kurumlar Vergisine tabi kiralayan tarafından kiralananın gelir vergisine tabi davacıya satılması durumunda ödenecek kira miktarının hangi miktar olması gerektiği konusundadır.
Gelir Vergisi Kanununun 70. Maddesi işyeri kiralama işlemi nedeniyle gayrimenkul sermaye iradı elde edilen hallerde kazançların vergilendirilmesinde stopaj usulünü getirmiştir. Stopaj, kira bedelinin yasada belirtilen orandaki miktarın kiracı tarafından kiralayan adına Vergi Dairesine ödenmesi gereken meblağdır. Stopajda yükümlü kiralayan, sorumlu ise kiracıdır.
Kiralayan Kurumlar Vergisine tabi ise kira parası kira bedeli + KDV olarak belirlenir. İlk kiralayan Kurumlar Vergisine tabi iken kiralanan gelir vergisine tabi bir kişiye geçmiş ise kira ödemesi Gelir Vergisi Kanununun 94. Maddesine göre stopaja tabi olacaktır. Yani artık kiracı KDV ödeme sorumlusu olmayacak, net kira bedeli + stopaj ödemekle sorumlu olacaktır. O halde KDV sorumluluğu kalkınca kiracının ödemesi gereken miktar sözleşmede belirlenen 12.000-TL net kira bedeli + KDV’dir. Aksinin yani davalının bildirdiği gibi stopaj dahil aylık kira bedelinin 12.000-TL olarak kabulü kiracının kira miktarını düşürmesi demek olur. Bu durumda mahkemece aylık brüt kira parasının 12.000-TL + KDV olarak tespitine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir…”
Yargıtay 6. HD., E. 2012/3293, K. 2012/7668, T. 22.05.2012
“…Davalı kiracı ve önceki malik U … Yapı Malz. Gıda San. Tic. Ltd. Şti. arasında düzenlenen 15.01.2010 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesiyle anılan şirkete ait taşınmazın davalıya kiralandığı sözleşmede aylık kira bedelinin 4.000-TL + KDV olarak kararlaştırıldığı ve önceki malik şirkete kira bedelinin kiracı tarafından 4.000-TL net kira + %18 KDV 720-TL olarak ödendiği konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık Kurumlar Vergisine tabi kiralayan tarafından kiralananın gelir vergisine tabi davacıya satılması durumunda ödenecek kira miktarının hangi miktar olması gerektiği hususundadır. Kiralayan Kurumlar Vergisine tabi ise kira parası kira bedeli + KDV olarak belirlenir. İlk kiralayan Kurumlar Vergisine tabi iken kiralanan gelir vergisine tabi bir kişiye geçmiş ise kira ödemesi Gelir Vergisi Kanununun 94. Maddesine göre stopaja tabi olacaktır. Yani artık kiracı KDV ödeme sorumlusu olmayacak, net kira bedeli + stopaj ödemekle sorumlu olacaktır. O halde KDV sorumluluğu kalkınca kiracının ödemesi gereken miktar sözleşmede belirlenen 4.000-TL net kira bedeli + stopajdır. Aksinin yani davalının bildirdiği gibi stopaj dahil aylık kira bedelinin 4.000-TL olarak kabulü kiracının kira miktarını düşürmesi demek olur…”
Yukarıda görüldüğü üzere, kiraya verenin gerçek kişi iken tüzel kişi olarak değişmesi veya tüzel kişi iken gerçek kişi olarak değişmesi halinde, net kira bedelinin belirlenmesi ve ona göre KDV veya stopajın yansıtılması gerekecektir. Kiracının daha az kira ödemesi anlamına gelebilecek durumların kabul edilmediği belirtilmiştir.
