KİRACININ KİRALANAN TAŞINMAZI ERKEN TAHLİYE ETMESİ
Kiracının Kiralanan Taşınmazı Erken Tahliye Etmesi : Bir taşınmazın kiraya verilmesi durumunda, kiraya veren ile kiracı arasında kira sözleşmesinde belirtilen şartlarla ve süreyle hak ve yükümlülükleri doğmaktadır. Kira sözleşmesinde belirtilen süre kira bedeli ödeme ve diğer yan yükümlülüklerini, kiraya verenin ise kira bedelini alma ve diğer yan haklarının tespiti açısından önemlidir. Zira, kiraya veren ilgili süre boyunca kira bedeline hak kazanmakta ve kira ilişkisi devam ettiği sürece de bu hakkını devam ettirmektedir.
Kiracıların uygulamada kira sözleşmesinde belirtilen süreye uymaksızın kiralanan taşınmazı tahliye etmek istedikleri, kiraya verenlerin ise kiracıdan kira süresinin sonuna kadar doğacak olan kira bedellerinden kiracının sorumlu olduğunu belirttiği görülmektedir.
Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 325 uyarınca, kiracının sözleşme süresi veya fesih dönemine uymaksızın kiralanan taşınmazı geri verdiği durumlarda kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının benzer koşullarla kiraya verilebilecek makul bir süre için devam edeceği hüküm altına alınmıştır.
Türk Borçlar Kanunu Madde 325
“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”
Makul sürenin belirlenmesi ise gerek kira sözleşmesindeki hükümlere gerekse de taşınmazın bulunduğu yerdeki kira piyasasına göre değişebilecektir. Yargıtay’ın aşağıda belirtilen kararlarında kiracının kira sözleşmesi ile bağlı kalacağı makul süre ve durum hüküm altına alınmıştır.
Yargıtay 6. HD., E. 2016/10405, K. 2016/6591, T. 10.11.2016
“… Erken taliye halinde kural olarak TBK 325. maddesine göre kiracı anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Ne var ki bu süre kira sözleşmesinin özel şartlar 3. Maddesinin son cümlesinde bu süre bir ay olarak belirtilmiştir. Tarafların serbest iradeleriyle kabul ettikleri kira sözleşmesinin bu hükmü geçerli olup taraflar erken tahliye halinde makul süreyi bir ay olarak kabul etmişlerdir. Bu düzenlemeye göre kiracı dilediği zaman bir ay evvelden ihbar göndermek suretiyle sözleşmeyi feshedebilir. Kiracı sözleşmedeki ihbar süresine uymadan kiralananı tahliye ettiğine göre bir aylık makul süre kira bedeline hükmetmek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir…”
Yargıtay 6. HD., E. 2015/9879, K. 2016/5263, T. 19.09.2016
“… Taraflar arasında 01/10/2012 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli kira sözleşmesinin bulunduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin “Sözleşmenin Feshi” başlıklı 8.1 maddesinde …, sözleşme devam ederken dilediği zaman mecuru kira kontrat süresi bitiminden önce herhangi bir nedenle tahliye etmek isterse, 2 ay öncesinden yazılı tebligatta bulunmak koşulu ile, her zaman kira sözleşmesini tek taraflı olarak sona erdirebileceği kararlaştırılmıştır. Davalı kiracı, 11/09/2013 tarihinde keşide ettiği 16/09/2013 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile kira sözleşmesinin 8.1 maddesi uyarınca kira sözleşmesinin ihtarın tebliğ edilmesine müteakip ikinci ayın sonunda feshedilmiş sayılacağı belirtilerek ertesi gün anahtarlarının teslim alınması ihtar edilmiştir.
Anahtarların kiraya vere tarafından teslim alınmaması üzerine anahtarlar 08/01/2014 tarihinde noterliğe tevdi edilmiş ve anahtarları tevdi edildiğine dair ihtarname ise kiraya verene 10/01/2014 tarihinde tebliğ edilmiştir. Bu durumda anahtarların 10/01/2014 tarihinde kiraya verene teslim edildiğinin kabulü gerekir. Davalı kiracı, kira sözleşmesinin 8.1 maddesinde kararlaştırılan fesih ihtarına uygun hareket ederek kira akdini feshettiğine göre kiracı ancak kiralananı kullanımında bulundurduğu süre için kira bedellerini ödemekle yükümlü olup erken tahliye nedeniyle makul süre kira alacağından sorumlu tutulamaz. Mahkemece bu husus üzerinde durulmadan yazılı şekilde makul süre bedeline hükmedilmesi doğru değildir….”
Yargıtay tarafından makul sürenin belirlenmesinde kira sözleşmesinde özel bir süre belirlenmiş ise bunun dikkate alındığı görülmektedir. Kira sözleşmelerinde yer alan ve feshe ilişkin süreler uygulamada genellikle 1 ay veya 2 ay olarak belirlenmektedir. Yargıtay ilgili kararlarında hem 1 ayı hem de 2 ayı makul süre olarak kabul edebilmektedir. Önemli olan husus kira sözleşmesinde belirtilen süredir.
Yargıtay’ın kira sözleşmesinde feshe ilişkin bir süre belirtilmemiş ise, makul sürenin bilirkişi marifetiyle veya mahkemece tespit edilmesi ve buna göre sonuca ulaşılması gerektiğine ilişkin kararları mevcuttur.
Yargıtay 6. HD., E. 2014/5756, K. 2015/184, T. 14.01.2015
“…Davacı dava dilekçesinde ödenmeyen 2012 yılı Haziran ayı 1200 TL, Nisan ayı bakiye 400 TL ve Mayıs ayı bakiye 200 TL kira bedeli ile erken tahliye sebebiyle 2012 Temmuz ve Ağustos aylarına ilişkin 2400 TL makul süre tazminatı talep etmiştir. Dosya kapsamında aldırılan bilirkişi raporunda talep edilmeyen 2012 Eylül ayı kirası da dahil edilerek makul süre tazminatı olarak 3.600 TL kira bedeline karar verilmesi yanlıştır. Öte yandan erken tahliye halinde kural olarak TBK 325 maddesine göre kiracı anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Bu durumda mahkemece, kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul sürenin belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir….”
Yargıtay 6. HD., E. 2015/5817, K. 2015/7963, T. 06.10.2015
“…Erken tahliye halinde kiracı, tahliye yani anahtar teslimine kadar kira bedelinden, bu tarihten sonra ise taşınmazın kira sözleşmesindeki bedel ve koşullarda ne kadar sürede yeniden kiraya verilebilecek ise, bu süre kadar yani makul süre kira bedelinden sorumludur. Mahkemece yapılacak iş anahtar teslim tarihinden sonra taşınmazın kira sözleşmesindeki bedel ve koşullarda ne kadar sürede yeniden kiraya verilebileceğinin uzman bilirkişi marifetiyle belirlenmesi gerekir….”
Yukarıda görüldüğü üzere, kiracı erken tahliye hakkına sahip iken, sorumluluğu kira sözleşmesinin sonuna kadar olan kira bedeli üzerinden değil, makul süre ile kiraya verilebilecek süre üzerinden hesaplanmaktadır. Burada taraflar arasındaki kira sözleşmesinde bir süre olup olmadığı önem arz etmektedir. Eğer bir süre belirlenmiş ise, sorumluluk bu süre üstünden, belirlenmemiş ise, mahkeme ve/veya bilirkişi ile yapılacak olan tespitten sonra belirlenmektedir.
