Kiracının Borçları
ve
Kira Borcunun Ödenmemesinin Sonuçları Nelerdir?
I)Genel Olarak
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiracının borçları temel olarak 313. Madde ve devamında düzenlenmiş olup, bu düzenlemeler kira genel hükümleri başlığı altında yapılmıştır. Bu çalışma kapsamında ilgili maddeler sınıflandırılarak anlatılacaktır.
II)Kiracının Kira Bedelini Ödeme Borcu
Kiracının kira bedelini ödeme borcu TBK m. 313’te düzenlenmiştir. Bu hüküm uyarınca kiracının en önemli borcu kira bedelinin ödenmesidir. Kira bedelinin ödenmesi kiracı açısından bir asli edim borcu oluşturmakta olup, bu borcun doğması için kiraya verenin, kiralanan şeyi kiracının fiili hakimiyetine sözleşmede kararlaştırılan şekilde sunması gerekmektedir.[1]
Kira bedelinin para olarak ödenmesi gerekmekte olup, bu para ülke parası olduğu gibi yabancı para da olabilecektir. Kira bedelinin paradan başka bir edim olarak kararlaştırılması halinde ise, karma bir isimsiz sözleşmenin söz konusu olacağı belirtilmektedir.[2]
Kiracının kira bedelinden doğan borcu, kiralananı sözleşme uyarınca fiili hakimiyetinde bulundurduğu süreçten başlayarak usulüne uygun olarak kira ilişkisi sona erene kadar devam edecektir. Burada, kira ilişkisinin sona erme sebepleri olarak bildirim yoluyla, dava yoluyla veya iki taraflı anlaşma yoluyla sona erdirilmesi sayılabilecektir. Bu durumda, kiracının kira bedelini ödeme borcu kira ilişkisi sona erdirilinceye kadar devam edecektir.
a)Kira Bedelinin Belirlenmesi
Taraflar, kira bedelini hukuka ve ahlaka aykırılık, irade bozukluğu ve aşırı yararlanma durumları saklı olmak üzere serbestçe belirleyebilirler.
b)Kira Bedelinin Ödenme Yeri
Taraflar kira bedelinin nerede ve ne şekilde ödenebileceği hususunda sözleşmeye açık hüküm koyabilir ve serbestçe ödemeyi belirleyebilirler. Ancak, sözleşmede bir hüküm yok ise, kira borcu bir para borcu olup götürülecek borç olarak değerlendirilmelidir. Bu kapsamda, kural olarak kira bedelinin, sözleşmede bir düzenleme mevcut değil ise, kiraya verenin yerleşim veya iş yerinde ödenmesi gerekir.[3]
c)Kira Bedelinde Zamanaşımı
Kira alacağı TBK m. 147/I-1 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabi olup, buna karşılık dönemsel değil de bir defa ödenen yan giderler TBK m. 146 uyarınca on yıllık zamanaşımına tabidir.
d)Kira Bedelinin Ödenme Zamanı
Kira bedelinin ödenme zamanına ilişkin olarak düzenleme TBK m. 314’te yapılmıştır. Bu hüküm uyarınca, kira bedelinin ödenme zamanı sözleşmede belirleyebilirler. Sözleşmede böyle bir hüküm mevcut değil ise, yerel adette öngörülen zamanda ödenir. Eğer aksine sözleşme ve yerel adet mevcut değilse kiracı, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ay sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.[4] Bu madde düzenleyici bir hüküm olup, hükme göre kira bedeli ilke olarak aylık ödenir.
e)Kiralananın Sözleşme Bitiminden Önce Geri Verilmesi
Konumuz açısından önem arz eden bir başka husus ise, kiracının kiralananı sözleşme bitiminden önce geri vermesi halinde kira bedeli ödeme borcunun çerçevesinin tespit edilmesidir. TBK m. 325 uyarınca, kiracının borçlarının kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre için devam edecektir. Burada, sözleşme bitiminden önce geri vermenin yasaklanması mümkün değildir.[5]
Erken tahliye halinde geri vermenin kapsamının tespiti de önem arz edecektir. Doktrinde, kiralananın tam ve gerçekten tesliminin önem arz ettiği, hiç kullanılmaması veya iade talebinin açıklanmasının yeterli olmadığı, hem kiralanın boşaltılması ve anahtarlarının teslim edilmesinin gerektiği belirtilmektedir.[6] Aşağıda paylaşılan Yargıtay kararlarında da anahtar teslim olgusuna değinildiği görülmektedir.
Yargıtay bir kararında “…erken tahliyede kural olarak TBK 325 maddesine göre kiracı anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur…”[7] demiştir. Yargıtay diğer bir kararında ise, “…Erken tahliye halinde kiracı, tahliye yani anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, bu tarihten sonra ise taşınmazın kira sözleşmesinde bedel ve koşullarda ne kadar sürede yeniden kiraya verilebilecek ise, bu süre kadar yani makul süre kira bedelinden sorumludur. Mahkemece yapılacak iş anahtar teslim tarihinden sonra taşınmazın kira sözleşmesindeki bedel ve koşullarda ne kadar sürede yeniden kiraya verilebileceğinin uzman bilirkişi marifetiyle belirlenmesi gerekir…”[8] demek suretiyle, makul sürenin bilirkişiler tarafından olayın şartları göz önüne alınarak belirleneceğini belirtmiştir.
Erken tahliyenin sözleşmede kararlaştırılması de mümkündür. Şöyle ki, kiracının belli bir süre önceden bildirimde bulunarak kiralananı teslim edilmesi yönünde bir hüküm bulunabilir. Yargıtay’ın sözleşmede 1 ay[9] veya 2 ay[10] süre önceden bildirim yoluyla kiralananın teslim edilebileceği yönünde bir hüküm mevcut ise bunun makul süre olarak kabul edilebileceği yönünde kararları mevcuttur.
f)Kira Bedelinin Güvencesi: Hapis Hakkı
TBK m. 336-338’te belirli şartlarla kiraya verenin hapis hakkına sahip olacağı düzenlenmiştir. Bu hakkın belirli sınırları bulunmakta olup bunlar aşağıda kısaca sayılmıştır.
- Yalnızca taşınmaz kiralarında ve taşınmaz içinde bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde mümkündür.
- Yalnızca haczi kabil taşınırlar üzerinde söz konusu olabilir.
- Hapis hakkı, kiracıya karşı kiraya verenin sahip olduğu kira alacaklarına ilişkindir.
- Güvence kapsamında olan kira alacağı, yalnızca işlemiş bir yıllık kira alacağı ile işlemekte olan altı aylık kira bedelidir. Bu süre, hapis hakkına konu malın paraya çevrilmesi veya takip talebi tarihine göre hesaplanacaktır.[11]
- Bu hak, hapis hakkına konu taşınırların ilgili taşınmazdan çıkarılmak/götürülmek istendiği takdirde, sulh hakimi veya icra müdürü kararıyla alıkonmak suretiyle kullanılır.
III)Kiracının Temerrüdü
TBK m. 315 uyarınca, kiracının belirli şartları taşıması halinde temerrüde düşürülerek, kiraya verene kira sözleşmesini feshetme imkanı tanınmıştır. Bu madde uyarınca 3 (üç) şartın varlığı halinde kira sözleşmesinin kiracının temerrüde düşmesi nedeniyle feshi mümkün olacaktır. Önem arz eden husus, yalnızca kira bedelinin ödenmemesi değil, aynı zamanda yan giderleri ödeme borcunun ödenmemesi halinde de bu hüküm uygulama alanı bulacaktır.[12] Bu üç şart;
- Kiralanın kiracının kullanımına hazır olarak teslim edilmesi,
- Kiraya verenin, kira bedelini ödemede temerrüde düşen kiracıya yazılı olarak kanunda belirtilen asgari süreyi verip, bu süre içerisinde borcunu ödemesini, ödememesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirmesi,
- Kiracının kendisine verilen süre içerisinde kira bedelini ödememesi.
İlk şart olan kiralananın teslim edilmesinde, kiracının kiralananı teslim alması şart olmayıp, kiralananın kiracının emir ve tasarrufuna hazır bulundurulması yeterlidir.[13]
İkinci şart açısından, kiracıya verilecek olan asgari süreler kanunda açıkça belirtilmiş olup, TBK m. 315/2 uyarınca süre, konut ve çatılı işyerlerinde en az 30 gün, diğer kiralarda ise en az 10 gün olarak düzenlenmiştir. Bu süreler nispi emredici nitelikte olup, kiracı aleyhine değiştirilmeksizin daha uzun belirlenebilir. Diğer taraftan, kira bedelinin tamamen veya kısmen ödenmemesi yeterli olmakla birlikte, kira bedelinin önemsiz bir kısmı (%10, %5 gibi) ödenmemiş ise bu hüküm uyarınca kira sözleşmesinin feshedilmesi hakkın kötüye kullanılması teşkil edebilecektir.[14]
Son şart olarak ise, kiracının verilen süre içerisinde kira bedelini ödememesi gerekmekte olup, bu süre içinde ödeme yapılmaz ise, yazılı olarak fesih bildiriminde bulunmak suretiyle kira ilişkisi sonra erdirilebilecektir. Bu feshin olağanüstü fesih olarak kabul edildiği görülmektedir.[15]
Av. Mehmet Said SARIBAŞ
info@saribasakbaba.av.tr
[1] Eren, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 2. Baskı, Ankara, 2015, s. 350, 351.
[2] Eren, s. 350, 351.
[3] Eren, s. 352; aynı yönde bkz; Yavuz, Cevdet, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 9. Bası, İstanbul, 2014, s. 471
[4] Eren, s. 353.
[5] Yavuz, s. 473.
[6] Yavuz, s. 475.
[7] Yargıtay 6. H.D. E.2014/5756, K.2015/184, T. 14.01.2015.
[8] Yargıtay 6. H.D. E.2015/5187, K.2015/7963, T. 6.10.2015.
[9] Yargıtay 6. H.D. E.2016/10405, K.2016/6591, T. 10.11.2016.
[10] Yargıtay 6. H.D. E.2015/9879, K.2016/5263, T. 19.9.2016.
[11] Eren, s. 374.
[12] Yavuz, s. 498, 501.
[13] Eren, s. 354.
[14] Eren, s. 354.
[15] Eren, s. 355; aynı yönde bkz; Yavuz, s. 497.
